So muss aus jeder Abrechnung klar hervorgehen, um welchen Abrechnungszeitraum es sich handelt, welche Kostenarten berechnet werden, welche Gesamtbeträge hierfür angefallen sind, welcher Verteilerschlüssel jeweils angewendet wird und welche Kosten am Ende für den einzelnen Mieter entstehen.
So geht es zur Zeit vielen Münchnerinnen und Münchnern und das Schlagwort von der Zweiten Miete für die Summe aller Betriebskosten ist in diesem Zusammenhang durchaus passend. Sobald Sie die Betriebskosten-Abrechnung erhalten haben, bleiben Ihnen 30 Tage zur Überprüfung. Solange der Nachforderungsbetrag nicht fällig ist, kann der Lauf der Verjährungsfrist nicht beginnen (BGH, NJW-RR 1987, 237). Solange der Vermieter die Einsichtnahme in die Belege verweigert, muß der Mieter die Betriebskostenrechnung nicht zahlen.

Hierzu zählen insbesondere die Grundsteuer. laufende öffentliche Lasten, zum Beispiel Grundsteuer Kosten der Wasserversorgung und Kosten der Entwässerung Aufzugskosten Straßenreinigung, Müllabfuhr Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung Gartenpflege Hausbeleuchtung Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswartkosten Antennen und Kabelfernsehkosten Kosten der maschinellen Wascheinrichtung sonstige Betriebskosten (zum Beispiel Kosten für Schwimmbad/Sauna/andere Gemeinschaftseinrichtungen, Prüfung der Feuerlöscher, Treppenhausheizung bei Etagenheizung). Laufzeit der Verjährung: Laut § 259 BGB muss die Abrechnung eine geordnete, leicht verständliche Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthalten.

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Solche Kosten sind von Gesetzes wegen im Mietzins enthalten und dürfen nicht separat verrechnet werden. Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst nach Ablauf der Rechnungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann.

Sollte die Vermieterin/ der Vermieter sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Betriebskosten immer noch nicht abgerechnet haben, kann man die Vermieterseite schriftlich auffordern, die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 3 bis 4 Wochen vorzunehmen. Sollte die Vermieterin/der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommen, kann dann die Mieterin/der Mieter bis zum Erhalt der Betriebskostenabrechnung die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zurück behalten. Somit mußte der Mieter die Nachforderung also nicht bezahlen.

 
Nicht vermietete Wohnungen sind allein das Problem des Vermieters - mit allem, was dazu gehört. Nicht von dem augenscheinlichen Schnäppchen blenden lassen - um so höher ist dann die Nachzahlung am Ende der Abrechnung. Niedrige oder sehr niedrige Betriebskostenvorauszahlungen dürfen in einem Mietvertrag nicht vereinbart werden, wenn der Vermieter dem Mieter die Angemessenheit dieser Vorauszahlungen zusichert oder die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig bemisst, um die tatsächliche Miethöhe zu verschleiern und den Mieter zu einem Vertragsschluss zu bewegen. Noch komplizierter werde es, so die Richter, wenn mehrere Mängel vorliegen, die unterschiedliche Nebenleistungen betreffen. Normalerweise ist vertraglich festgelegt, dass zur Nettomiete auch Betriebskosten dazukommen. Nur Betriebskosten Schliesslich ist darauf zu achten, dass nur Betriebskosten und keine Unterhaltskosten aufgeführt sind.
Ich zahle allerdings mit 120 EURO monatlich überdurchschnittlich hohe Betriebskosten für unsere Gegend hier. Ihre Begründung: Im Allgemeinen ist es üblich, dass der Mieter auf die anfallenden Betriebskosten eine Vorauszahlung leistet, die der Vermieter abrechnen muss. Im Allgemeinen sind das Kosten für Hausreinigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Kabelfernsehen, Grundsteuer, Abfall, Fahrstuhlkosten, Abwasser, Straßenreinigung, Kanalgebühren, Gebäudehaftpflicht- sowie Grundbesitzerhaftplichtversicherung, Hauswart und sonstige Betriebskosten (wie beispielsweise die Kosten für die Gemeinschaftssauna).

Ergibt sich bei der jährlichen Abrechnung eine Abweichung zwischen vereinbarter Betriebskostenart und tatsächlich abgerechneten Betriebskosten, welche im Mietvertrag nicht ausdrücklich bezeichnet sind, muß der Mieter diese Kostenpositionen nicht zahlen. Ergibt sich für den Mieter aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben, kann er die monatliche Vorauszahlung angemessenen kürzen. Ersatzanschaffungs- oder Reparaturkosten werden in Wartungsrechnungen versteckt (besonders aufpassen bei so genannten Vollwartungsverträgen). Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache - Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen beziehungsweise auf Zahlung einer Quote der Schönheitsreparaturkosten bei Quotenhaftungsklausel. Erscheinen Nachzahlungen unberechtigt oder unverhältnismäßig hoch, können Mieter die Originalbelege einsehen.

Nur die Betriebskosten, deren Abrechnung im Vertrag vereinbart wurden, können auch abgerechnet werden. Nur diese können durch Einigung zwischen Vermieter und Mieter schriftlich auf den Mieter umgelegt werden. Nur selten geschieht dies in Form einer fest vereinbarten Pauschale, durch die rückwirkend alle Betriebskosten abgegolten sind. Nur so kann der Mieter erkennen, ob Kosten möglicherweise doppelt abgerechnet wurden. Nur wenn der Vermieter nichts für die Verspätung der Abrechnung kann, darf er nach dem Fristablauf eine Rechnung stellen. Ob der Vermieter Betriebskosten abrechnen kann, hängt vom jeweiligen Mietvertrag ab. Ob diese Pauschale zur Deckung der Kosten ausreicht, ist nun Risiko des Vermieters.
Im Anschluss daran wäre die Gesamtminderung zu errechnen. Im Einzelnen gehören dazu der Betriebsstrom und die Wartungskosten der Anlage, beim Kabelfernsehen die Grundgebühren und die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Weiterleitung von Rundfunk- und Fernsehprogrammen erhoben werden, sowie, falls die Antennenanlage nur gemietet ist, die Mietkosten. Im entschiedenen Fall waren Gewerberäume zu einem monatlichen Nettomietzins von DM 18000,00 vermietet. Im Gegensatz zu gewöhnlichen Prozessen sind - um das Verfahren zu beschleunigen - nur Urkunden sowie die Aussagen von Kläger (Vermieter) und Beklagten (Mieter) als Beweismittel zulässig. Im Januar 2004 wurde deswegen das Gesetz geändert.
Ob ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle erfolgreich ist, kann nicht mit Sicherheit gesagt werden, immerhin gibt es aber bereits Gerichte, die eine Kürzung der zu hohen Betriebskostennachforderung vornahmen. Ob sich ein einfacher Rechenfehler eingeschlichen hat, bestimmte Positionen doppelt abgerechnet oder Kosten auf die Mieter umgelegt werden, die nach dem Gesetz allein der Vermieter tragen müsste - nach dem Motto Kleinvieh macht auch Mist können auch relativ geringe Abweichungen zu ungunsten der Mieter durchaus profitabel sein. Obwohl es für die meisten eine höchst unangenehme Aufgabe ist, lohnt es sich, die Abrechnung zu prüfen. oder es werden 18 % (nur wenn nicht gemessen werden kann; selten! Oder es wird – was heute die Regel ist – beim Thema Betriebskosten auf die in der Verordnung aufgelisteten Betriebskostenarten verwiesen. Offensichtlich hat der VM die NK-Vorauszahlung zu niedrig angesetzt ? Oft läuft schon der Abrechnungszeitraum und dann wird es schwierig gerecht abzurechnen: Pauschale Umlage der Betriebskosten oder der Betriebskosten/Betriebskosten reicht grundsätzlich nicht aus. Pauschale: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung und so weiter übernimmt. Persönliche Zahlungsverpflichtungen des Vermieters wie Bankgebühren, Zinsen oder die Rechtsschutzversicherung werden den Mietern untergejubelt. Pförtner
Im Mietverhältnis sind Betriebskosten beispielsweise Abgaben für Strom, Wasserversorgung, Entwässerung, Betriebskosten für Aufzüge, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Hauswart und Heizung. Im Mietvertrag muss von Anfang an jede einzelne Kostenart klipp und klar aufgeführt sein! Im Mietvertrag müssten alle Betriebskostenarten einzeln aufgeführt werden, wenn Mieter sie zahlen sollen. Im Nachhinein kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen Korrekturen anbringen. Im Rahmen der Versicherungen für das Gebäude sind oft Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen mit inbegriffen; die Kosten hierfür braucht der Mieter aber nicht zu zahlen. Im Urkundenprozess, den der Vermieter angestrengt hatte, ließen sich diese Mängel allerdings nicht beweisen, so dass er unter Vorbehalt zur Zahlung verurteilt wurde. Im Wohnmietvertrag gelten halt ganz andere Regeln.
Portokosten Prüfung der Abrechnung Der Vermieter muss einmal jährlich über die entstandenen Betriebskosten abrechnen. Prüfungs- und Einwendungsrechte des Mieters Der Mieter hat nach Zugang der Betriebskostenabrechnung ein Prüfungsrecht. Realistische Höhe unumgänglich Immer wieder wird der Fehler gemacht, dass die Vorauszahlungen hingen zu niedrig vereinbart werden. Rechnen Sie innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode mit Ihrem Mieter über die vorausgezahlten Betriebskosten nicht ab, so können Sie vom Mieter keinen Nachzahlungssaldo mehr verlangen. Rechtschutz-, Mietausfall- oder sonstige freiwillige Versicherungen muss der Vermieter selber zahlen! Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherungen des Vermieters dürfen nicht als Betriebskosten angesetzt werden. Reparaturkosten Reparaturarbeiten im Mietshaus oder in der Mietwohnung sind grundsätzlich Angelegenheit des Vermieters.
In Bezug auf die Betriebskostenabrechnung ist zu unterscheiden: In den meisten Mietverträgen wird außerdem geregelt, dass der Mieter auf diese Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten hat, über die der Vermieter dann einmal im Jahr abrechnet. In der Praxis werden häufig auch verschiedene Verteilerschlüssel kombiniert: In der Regel geschieht dies dadurch, daß der Mietpartei für ihre Wohnung die komplette Abrechnung der Ablesefirma in Kopie vorgelegt wird. In der Regel verlangt der Vermieter eine monatliche Betriebskosten-Vorauszahlung, kurz Abschlagszahlung genannt.
Reparaturkosten, Reparaturkostenversicherung, Rund 40 Prozent der Gesamtmiete entfallen auf die Betriebskosten. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Sach- und Haftpflichtversicherungen Sach- und Haftpflichtversicherungskosten Umlagefähig sind Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Sämtliche (Haus-)Verwaltungskosten hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen, obwohl es sich dabei um wiederkehrende Kosten handelt! Sanierungs- und Instandhaltungskosten müssen ebenfalls nicht vom Mieter getragen werden. Schließen die schlecht, braucht der Mieter nicht draufzahlen. Schließgesellschaft, Schließlich gehe es bei Mietminderungen eher um geringere Streitwerte. Schließlich muß überprüft werden, ob die geleisteten Vorauszahlungen korrekt ermittelt wurden.
In der Regel werden die Betriebskosten zusätzlich zur Miete erhoben. In der Regel werden die Betriebskosten im Voraus einkassiert, weshalb der Mieter Anspruch auf eine jährliche Abrechnung hat. In der Regel wird dies nicht vom Vermieter selbst, sondern von einem Wärmemessdienst erledigt. In diesem Fall wäre die Miete eine Inklusivmiete, was aber fast nur noch bei Untermietverhältnissen oder alten Mietverträgen anzutreffen ist. In diesem Fall zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag. In erster Linie benötigt der Mieter für die Prüfung die der ihm zur Zahlung vorgelegten Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Belege.