Gesonderte Betriebskostenabrechnung Rechnet der Vermieter die Betriebskosten gesondert ab, leisten Mieter zur Nettomiete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluß der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Ab September muss der Vermieter zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Abrechnung vorlegen. Aber Vorsicht: Abrechnungszeitraum, Brennstoffkosten, sonstige Kosten: Alle Mieter und der Vermieter können im Mietvertrag die Abrechnung eines höheren Verbrauchsanteils vereinbaren. Als Werte können verwendet werden für Heizöl 10 kWh/l Stadtgas 4,5 kWh/cbm Erdgas L 9 kWh/cbm Erdgas H 10,5 kWh/cbm Brechkoks 8 kWh/kg.

Der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage ( ist in Litern, Kubikmetern oder Kilogramm nach der Formel 2,5 x V x (t(tief)w - 10) B = H(tief)uzu errechnen. Der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage kann auch nach den anerkannten Regeln der Technik errechnet werden. Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, die Unterlagen der Heizkostenabrechnung beim Vermieter einzusehen. Der Mieter hat natürlich eine angemessene Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu prüfen, in der Regel 2-3 Wochen. Der Mietvertrag sollte alle Betriebskosten einzeln auflisten. Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

Kann im Mietvertrag zur Abgeltung der Heizkosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart werden?

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In den Fällen des § 4 Absatz 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfaßten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. In den Fällen des § 5 Absatz 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfaßten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. In der Praxis werden häufig auch verschiedene Verteilerschlüssel kombiniert: Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder läßt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen. Je nachdem, ob die tatsächlichen Kosten über oder unter der bereits bezahlten Summe liegen, ist dann entweder eine Nachzahlung fällig oder der zuviel entrichtete Betrag wird zurückerstattet. Kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechungsfrist vom Mieter die Zahlung von Heizkosten nachfordern? Kann ich für das erste und zweite Jahr eine Rückzahlung noch einfordern?

 
Kann oder will der Vermieter die Kosten nicht verbrauchsabhängig berechnen, dürfen Mieter den Rechnungsbetrag pauschal um 15 Prozent kürzen. Kann sie weder nach Satz 1 gemessen noch nach den Sätzen 2 bis 4 errechnet werden, ist dafür ein Anteil von 18 vom Hundert der insgesamt verbrauchten Wärmemenge zugrunde zu legen. Kopien zur Verfügung zu stellen (deren Kosten allerdings der Mieter trägt). Kosten für den Mieter entstehen hierdurch nicht. Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, sind dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen.
Wird in den Fällen des § 1 Absatz 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. Zu den Heizkosten gehören die Kosten für Brennstoff (Fernwärme, Gas, Öl), Lieferung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung, Messungen sowie Anmietung der Erfassungsgeräte. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Absatz

Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung sind nur dann erlaubt, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre, beispielsweise bei einer ohnehin geplanten Modernisierung. Ebenfalls ausgenommen sind Studenten-, Pflege- und andere Heime. Ein Wärmemessdienstunternehmen kann nicht die Kosten eines eventuell notwendig werdenden zweiten Ablesetermins direkt dem Mieter in Rechnung stellen. Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend. Für Wohnungen, die ohne öffentliche Fördermittel gebaut wurden, gibt es – anders als im sozialen Wohnungsbau – erst mit dem neuen Mietrecht bindende Vorschriften: Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Gerade weil es ganz und gar nicht einfach ist, die oft komplexe und umfangreiche Nebenkostenabrechnung zu verstehen, müssen bestimmte Mindestanforderungen erfüllt sein. Gewerbeeinheiten im Haus werden bei der Aufteilung der Grundsteuer und bestimmter anderer Nebenkosten nicht gesondert behandelt.

Greifen die Ausnahmen nicht und wird trotzdem falsch abgerechnet, darf der Mieter seine Rechnung um pauschal 15 Prozent kürzen. Grundsätzlich darf der Vermieter nur jene Kosten abrechnen, die ihm selbst tatsächlich entstanden sind. Grundsätzlich darf der Vermieter nur jene Kosten abrechnen, die tatsächlich entstanden sind. Grundsätzlich ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Heizkosten zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Haben die Mietparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, können Mieter und Vermieter keine Nachforderungen stellen, wenn die tatsächlich angefallenen Betriebskosten höher oder niedriger als die Pauschale ausgefallen sind. Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, laut Heizkostenverordnung zu mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Gesamtkosten.

Dabei müssen die einzelnen Posten eindeutig erkennbar sein. Der Ablesetermin für die Erfassungsgeräte muss 10 bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Der Abrechnungszeitraum muss dabei immer genau ein Jahr betragen, also zum Beispiel von 1 Juli 2004 bis zum 30 Juni 200 Da die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Rechnungen, zum Beispiel für Entwässerung, Müllentsorgung oder Grundsteuer, in der Regel andere Zeiträume abdecken, müssen sie jeweils anteilig verrechnet werden. Der Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung, verjährt dagegen erst in 30 Jahren.
Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. zum Beispiel die Verteilung der Kabelgebühren nach Wohnungsanzahl, der Müllgebühren nach Personen im Haushalt, das Kaltwasser nach Verbrauch und die Grundsteuer nach Wohnfläche.
Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist nach § 7 Absatz 1, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Absatz 1 zu verteilen, soweit diese Verordnung nichts anderes bestimmt oder zuläßt. Der Anteil der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Brennstoffverbrauch ist nach Absatz 2, der Anteil am Wärmeverbrauch nach Absatz 3 zu ermitteln. Der Rest, 30 bis 50 %, in der Regel nach Wohnfläche. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen. Die Abrechnung muss folgende Angaben enthalten: Die Anforderungen des § 5 Absatz 1 Satz 2 gelten als erfüllt für die am Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und.
Zum Beispiel nach Wohnfläche, nach der Anzahl der Wohneinheiten im Haus, nach der Zahl der Personen in den Haushalten und/oder nach dem individuellen Verbrauch, sofern entsprechende Messgeräte oder Zähler vorhanden sind. Zumindest dann nicht, wenn er den ersten Termin rechtzeitig abgesagt und Ausweichtermine angeboten hat. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.
Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind nach den Anteilen am Energieverbrauch (Brennstoff- oder Wärmeverbrauch) zu bestimmen. Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist mit einem Wärmezähler zu messen. Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge kann auch nach den anerkannten Regeln der Technik errechnet werden. Die Heizkostenverteilung basiert auf der Heizkostenverordnung vom 19. Die Heizkostenverteilung ist im Prinzip einfach. Die Kosten der (Kalt-)Wasserversorgung. Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. die Messung nach Verbrauch ist technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich, der Mieter kann den Wärmeverbrauch in beieinflussen, Vermieter und Mieter wohnen im Zweifamilienhaus unter einem Dach oder es gibt eine besonders Energie sparende Heizung im Haus, zum Beispiel eine Solaranlage.

Zwar ist der Vermieter aus Kostengründen nicht verpflichtet, jedem Mieter sämtliche Rechnungen, zum Beispiel von den Stadtwerken, von Heizöllieferanten, Versicherungen oder Wartungsfirmen beizulegen. Zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter seinem Mieter die Heizkostenabrechnung zugeschickt haben.
Die nach dem erfaßten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. Die Quadratmeterzahl, die der Anteilsberechnung der Wohnung zugrunde liegt, stimmt nicht. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden – meist umgerechnet auf die Größe der Wohnung – auf alle Mieter verteilt. Die restlichen 30 bis maximal 50 Prozent werden nach nach Quadratmetern Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Die restlichen 30 und 50 Prozent der Heizkosten verteilen sich nach der Wohnfläche. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten ist vergleichsweise einfach, weil per Heizkostenverordnung festgelegt. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.


Ausnahmen: Außerdem Grundgebühren und Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungs- und einer Wasseraufbereitungsanlage sowie die in regelmäßigen Abständen anfallenden gesetzlichen Eichkosten von Wasserzählern. Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen. Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Datums Juli 1981 das Datum August 1984 tritt. Bemisst der Vermieter die Kosten komplett nach der Wohnfläche und greifen die oben genannten Ausnahmen nicht, dürfen Mieter den Betrag meist um 15 Prozent kürzen (Heizkostenverordnung § 12). Bestandsteile der Abrechnung: Die vom Mieter zu tragenden Heizkosten müssen eindeutig und unmissverständlich genannt werden. Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den §§ 7 bis 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.