Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (zum Beispiel 11 - 31 12 ) muss dem Mieter die Kostenaufstellung vorliegen. Spätestens zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraums muss ein Vermieter die Nebenkosten abgerechnet haben. Steigen die Nebenkosten nachweislich oder liegt der Verbrauch regelmäßig über der veranschlagten Menge, kann die monatliche Abschlagszahlung erhöht werden. Stellt sich die Abrechnung als falsch aus, so ist mit eingeschriebenem Brief die Korrektur zu verlangen. Stimmt die Nebenkostenabrechnung, muss sie anschließend auch ausgeglichen werden, also eventuelle Nachzahlungen müssen an den Vermieter überwiesen werden. Straßenreinigung / Müllabfuhr: Straßenreinigung, Müllabfuhr, Heizkosten und so weiter - vergleiche Anlage 3 § 27 Absatz l II. Straßenreinigungs- und Müllabfuhrgebühren der Stadt Stromkosten Kosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Streng genommen sind auch das Verwaltungskosten. Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche. Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche. Taucht eine derartige Position in der Abrechnung auf, kann der Mieter sie getrost streichen; er muss nicht zahlen.
Wer bis Ende Dezember noch keine Abrechnung der Mietnebenkosten für das Jahr 2003 erhalten hat, kann sich glücklich schätzen. Wer das bemerkt, sollte sofort Einwand erheben. Wer der Sache wirklich auf den Grund gehen will, sollte sich an Spezialisten für Mietrecht wenden. Wer früher raus will, hat nur dann eine Chance, wenn er mit seinem Vermieter vorher eine so genannte Nachmieterregelung vereinbart hat. Wer genau wissen will, woher die Kosten kommen, kann außerdem beim Vermieter Einsicht in die Nebenkostenunterlagen verlangen. Wer glaubt, dass mit seiner Abrechnung etwas nicht stimmt, zum Beispiel weil plötzlich ganz neue Kostenarten dazugekommen oder andere auf einmal viel teuerer geworden sind, sollte sich auf jeden Fall die Rechnungskopien schicken und vom Mieterverein prüfen lassen! Wer hat die Nebenkosten zu tragen? Wer nicht innerhalb von vier Wochen widerspricht, muss erst mal zahlen. Wer sicher sein will, bei Vertragsabschluss nicht auf Lockvogelangebote hereinzufallen, sollte sich von seinem künftigen Vermieter ausdrücklich zusichern lassen, dass die verlangten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten angemessen sind.

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Trotz Bruttomietvertrag wird den Mietern eine Nachzahlung präsentiert. Typische Fehler sind die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mieter oder die Reparaturkosten, die als Wartungskosten getarnt sind. Typischerweise werden Kosten nach Personenzahl oder nach Wohnfläche verteilt. Über Nebenkosten (insbesondere Grundsteuer, Wasserversorgung. Über die Vorauszahlungen für Nebenkosten ist jährlich abzurechnen. Über diese Nebenkosten hat der Vermieter dann einmal im Jahr abzurechnen. Übermäßige Kosten hat der Vermieter selbst zu tragen. Übermäßigen Kosten können beispielsweise anfallen, wenn überflüssige Müllgefäße nicht abbestellt werden. Übernimmt der Hausmeister Verwaltungsaufgaben für den Vermieter, nimmt er zum Beispiel Wohnungen ab oder führt er Reparaturen im Haus durch, dann sind das keine Betriebkosten.

Wer vorzeitig ausziehen will, muss sich ab sofort nur noch an eine dreimonatige Kündigungsfrist halten. Wer zum Beispiel eine Handwerkerrechnung vergisst oder sich verrechnet hat, kann die Aufstellung im Nachhinein nicht mehr korrigieren. Werden in der Nebenkostenabrechnung die jährlichen Hausmeisterkosten angegeben und zusätzlich Kosten für Winterdienst und Hausreinigung berechnet, muß der Vermieter die Zusammensetzung beider Posten erläutern.

 
Gerade dies wird häufig auch bei den von den Abrechnungsfirmen erstellten Abrechnungen falsch gemacht. Gerade weil es ganz und gar nicht einfach ist, die oft komplexe und umfangreiche Nebenkostenabrechnung zu verstehen, müssen bestimmte Mindestanforderungen erfüllt sein. Gerecht wird es, wenn die Wärmemessfirma zum Zwischenlesen kommt.
Kosten für den Strom, das Wasser, die Reinigung und Wartung hauseigener Waschmaschinen Hierbei müssen jedoch die Einnahmen des Vermieters aus dem Verkauf der Waschmünzen abgezogen werden. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder der Pflege von Spielplätzen zählen mit. Kosten für die Schornsteinreinigung Achtung: Kosten für die Verwaltung oder Bankgebühren, Regieaufschläge oder Ähnliches darf ein Vermieter nicht abrechnen, egal, was im Vertrag steht. Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte. Kosten für Reparatur-, Renovierungs- oder Verwaltungsaufgaben sind jedoch keine umlegungsfähigen Nebenkosten. Kosten für Wasser und Abwasser, den Schornsteinfeger, die Hausversicherung und die Müllabfuhr gehören zu den allgemeinen Nebenkosten. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt. Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche und so weiter reinigt.

Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherun-gen des Vermieters dürfen nicht als Nebenkosten angesetzt werden. Reparaturkosten Reparaturarbeiten im Mietshaus oder in der Mietwohnung sind grundsätzlich Angelegenheit des Vermieters. Reparaturkosten, Reparaturkostenversicherung, Rund 40 Prozent der Gesamtmiete entfallen auf die Nebenkosten. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Sach- und Haftpflichtversicherungen Sach- und Haftpflichtversicherungskosten Umlagefähig sind Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Geschieht dies nicht, so hat der Vermieter die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen zu erstatten. Gesetzlich sind Betriebsnebenkosten in der vereinbarten Miete enthalten. Gewerbeeinheiten im Haus werden bei der Aufteilung der Grundsteuer und bestimmter anderer Nebenkosten nicht gesondert behandelt. Gewerberäume Gewerblich genutzte Räume verursachen höhere Nebenkosten als Wohnraum.
Kosten der Wach Kosten der Wasserversorgung Kosten für Wasserverbrauch und Wartung von Wasseraufbereitungsanlagen. Kosten der zentralen Wasserbereitung Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne Beinhaltet Kosten für Miete, Strom und Wartung. Kosten für den Fahrstuhl Beinhaltet Kosten für den Betriebsstrom sowie die Pflege und regelmässige Überprüfung der Anlage durch den TÜV. Kosten für den Hauswart Typische Aufgaben des Hausmeisters sind die Bedienung der Zentralheizung, Schneeräumung und Reinigung der Treppenhauseingänge und Bürgersteige.

Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Sämtliche (Haus-)Verwaltungskosten hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen, obwohl es sich dabei um wiederkehrende Kosten handelt! Sanierungs- und Instandhaltungskosten müssen ebenfalls nicht vom Mieter getragen werden. Schließen die schlecht, braucht der Mieter nicht draufzahlen. Schließgesellschaft, Schließlich gehe es bei Mietminderungen eher um geringere Streitwerte.
Gleich um welche Kosten es hierbei geht, zum Beispiel für eine hauseigene Sauna, ein Schwimmbad oder andere Gemeinschaftseinrichtungen: Gleiches gilt für Antennenpauschalen und ähnliche Pauschalen und für sonstige Nebenkosten, soweit im Mietvertrag nicht festgehalten wurde, um was für sonstige Kosten es sich handelt. Gleiches gilt für leerstehende Wohnungen.
Klauseln im Mietvertrag - Was bedeutet was? Kompetente Juristen und Anwälte kennt die örtlich zuständige Rechtsanwaltskammer. Kompliziertere Wärmeerzeugungs- und Wärmeverteilungsanlagen mit mehreren, verschiedenen Nutzern gestalten auch eine kompliziertere Heizkostenverteilung, die ein hohes Maß an analytischen Fähigkeiten und der Erfassung von technischen Zusammenhängen erfordert. Kosten der Entwässerung Hier sind die städtischen Kanalgebühren gemeint. Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung Hierzu gehört die laufende Säuberung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
Werden mehrere Häuser, die in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zusammengefasst, so kann die Abrechnung als fehlerhaft moniert werden. Wichtig ist darauf zu achten, dass der Vermieter keine Verwaltungskosten in die Abrechnung nimmt. Wichtig zu wissen: Wichtige Fristen Spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter seinem Mieter die Nebenkostenabrechnung zustellen. Wie die Miete müssen auch die Nebenkosten monatlich bezahlt werden. Wie immer lohnt es sich auch bei diesen Fragen, die Rechtsauskunft des Mieterinnen- und Mieterverbandes in Anspruch zu nehmen. Wie kam es zu dieser Nachzahlung und weswegen wurde Einspruch erhoben?
Schließlich muß überprüft werden, ob die geleisteten Vorauszahlungen korrekt ermittelt wurden. Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung. Schornsteinreinigung: Schornsteinreinigung: Sehr geehrter Mieter, nachdem die nachfolgend genannten umlagefähigen Nebenkosten für die letzte Abrechnungsperiode feststehen, geben wir Ihnen nachstehend die Abrechnung unserer Kosten und Ihrer Vorauszahlung bekannt.
Grundkosten auf Basis der versorgten Fläche und Verbrauchskosten auf Verbrauchseineiten, die entweder mit Wärmezähler in MWh oder kWh gemessen werden, oder mittels Heizkostenverteiler - nach dem Verdunstungsprinzip mit oder ohne elektrische Hilfsenergie, an den Heizkörpern als Anteil am Gesamtverbrauch ermittelt werden. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Bei der Entstehung und Erhöhung von Nebenkosten muss der Vermieter ein wirtschaftlich vernünftiges Maß anlegen. Grundsätzlich ist über einen Jahreszeitraum abzurechnen. Grundsätzlich ist zwischen kalten und warmen Nebenkosten zu unterscheiden.
Jede zweite Abrechnung ist zudem falsch, sagen die Juristen der Mietervereine. Juristische Hilfe Für juristische Laien ist es kaum möglich zu prüfen, ob Betriebs- und Heizkosten korrekt abgerechnet wurden. Kalte Nebenkosten sind alle Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser. Kalte Nebenkosten sind: Kann der Mieter vom Vermieter Einsicht in die Unterlagen für die Nebenkostenabrechnung verlangen? Kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechungsfrist vom Mieter die Zahlung von Nebenkosten nachfordern? Kann im Mietvertrag zur Abgeltung der Nebenkosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart werden? Kann oder will der Vermieter die Kosten nicht verbrauchsabhängig berechnen, dürfen Mieter den Rechnungsbetrag pauschal um 15 Prozent kürzen. Kein Risiko eingehen! Keine Verjährung Dies bedeutet, dass nicht abgerechnete Nebenkosten keiner Verjährung unterliegen.
Seit dem 01 09 2001 gilt hingegen § 556 Absatz 2 Satz 2 BGB. Seit dem 1 Januar 2004 ist eine eigene Nebenkostenverordnung in Kraft, die inhaltlich jedoch weitgehend mit der bis dahin gültigen so genannten Zweiten Berechnungsverordnung übereinstimmt. Seit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 gilt: Selbst wenn die späteren Kosten mehr als 100 Prozent über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, verneint der Bundesgerichtshof eine Pflichtverletzung des Vermieters. Setzt ein Vermieter die monatliche Nebenkostenvorauszahlung wissentlich viel zu niedrig an, so hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Sie als Vermieter treten dann in Vorleistung und haben vielleicht trotz ordnungsgemäßer Abrechnung Mühe, zu Ihrem Geld zu kommen.


Grundsteuer ist auf jeden Fall anrechenbar. Grundsteuer ist erst dann verwirkt, wenn es über einen längeren Zeitraum nicht wahrgenommen wurde und der Mieter darüber hinaus darauf vertrauen durfte, dass der Anspruch auch zukünftig nicht mehr geltend gemacht werde. Grundsteuer: Grundsteuer: Günstiger ist häufig die Beratung bei einer Mieter-Selbsthilfegruppe oder bei einem Mieterverein. Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung getroffen, sind die Nebenkosten durch die vereinbarte Grundmiete abgegolten. Haftpflichtversicherung, Hält er diese Frist nicht ein, muss zwar trotzdem abgerechnet werden, der Vermieter darf dann aber keine Nachforderungen mehr stellen. Hast Du damals gegen die beiden Abrechnungen Widerspruch eingelegt?
Ist eine vom Vermieter erstellte Nebenkostenabrechnung ohne weiteres nicht vom Mieter nachzuvollziehen oder ergeben sich von einem Abrechnungszeitraum zum nächsten Kostensteigerungen von mehr als 20 %, so ist dem Mieter in jedem Falle anzuraten, einen Anwalt aufzusuchen. Ist folgende Klausel im Mietvertrag wirksam: Ist im Mietvertrag die Übernahme der Betriebs- oder Nebenkosten vereinbart, dann sind folgende Varianten zu unterscheiden: Ist im schriftlichen Mietvertrag nicht angegeben, ob es sich bei der monatlichen Zahlung auf die Nebenkosten um eine Pauschale oder um eine Vorauszahlung handeln soll, geht dies zu Lasten der Vermieterin/des Vermieters. Ja sagt das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil vom 6. Ja, wenn im Mietvertrag kein anderer Umlagemaßstab für diese Nebenkosten vereinbart worden ist. Je nach Ausgang der Abrechnung ist ein Teil nachzuzahlen oder erhält der Mieter Geld zurück. Je nachdem, ob die tatsächlichen Kosten über oder unter der bereits bezahlten Summe liegen, ist dann entweder eine Nachzahlung fällig oder der zuviel entrichtete Betrag wird zurückerstattet. Jede dritte Abrechnung ist falsch Allein in Hamburg enthält inzwischen jede dritte Nebenkostenabrechnung Fehler. Jede zweite Abrechnung ist falsch.
Sie dürfen die tatsächlich zu erwartenden Kosten – zumindest soweit dies kalkulierbar ist – nicht übersteigen. Sie haben dann lediglich die Pflicht, Ihrem Vermieter drei geeignete Kandidaten vorzuschlagen und sind damit aus dem Mietvertrag entlassen. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Verjährung, denn die Verjährung kann erst eintreten, nachdem der Vermieter eine Abrechnung geschickt hat. Sie können aber gegenüber Ihrem Mieter erklären, dass Sie die Nebenkosten zukünftig abwei-chend von der bestehenden Vertragslage nach dem neuen gesetzlichen Modell der Mietrechtsreform umlegen möchten. Sie muss übersichtlich gegliedert und auch für einen Durchschnittsmieter verständlich sein.